I contratti di affitto possono interessare diversi ambiti. Generalmente nel quotidiano di parla di affitto per locazione, che sia a uso commerciale o a uso abitativo. Nel caso delle aziende, però, esiste un’altra forma di affitto che riguarda l’attività stessa. Si tratta dell’affitto d’azienda che, come vedremo, può interessa l’intera attività o solo un ramo di essa. Ma come funziona? Quali sono i termini? Quanto dura il contratto di affitto d’azienda?
Affitto d’azienda: che cosa è?
Così come avviene per la locazione degli immobili tra privati, anche tra aziende è possibile usufruire del cosiddetto affitto d’azienda. La disciplina che regola l’affitto d’azienda è quella stabilita dagli articoli 1615 e successivi e dagli articoli 2561 e 2562 del Codice Civile. Il contratto di affitto d’azienda può avvenire tramite atto pubblico o scrittura privata. In quest’ultimo caso, la scrittura privata dovrà essere autenticata e quindi depositata, entro 30 giorni dall’atto, presso il Registro delle Imprese della CCIAA. Le parti coinvolte sono quella dell‘affittuario, ovvero colui che prende in affitto l’azienda, e l’affittante, ovvero colui che dà in godimento l’azienda.
Nel caso delle aziende l’affitto può interessare sia l’intero complesso aziendale che un ramo d’azienda. Questo tipo di contratto può rivelarsi particolarmente vantaggioso sia per chi investe che per chi cede una parte o l’intera impresa. In questo modo, infatti, chi investe (l’affittuario) ha la possibilità di usufruire e lavorare su un’attività che a tutti gli effetti è già stata avviata e con gli strumenti già a disposizione, senza però poterne modificare la destinazione. Ciò permette di ridurre tanto i costi quanto i rischi. Dall’altra parte, l’affittante, cioè chi cede la sua azienda o un ramo di essa in affitto percepisce un canone di affitto e quindi una entrata economica.
Restando in tema di canone di affitto, questo può essere corrisposto periodicamente sotto forma di pagamento in denaro o in natura, in forma fissa o proporzionale rispetto all’andamento della gestione aziendale. La sua entità può essere determinata tra le parti in modo autonomo, così come la durata del contratto di affitto d’azienda.
Quanto dura il contratto?
Nel caso dell’affitto d’azienda, la durata del contratto non è soggetta a limitazioni. La durata può essere infatti determinata in modo libero tra le parti, senza dover sottostare a un periodo minimo né a un periodo massimo di affitto. Di conseguenza, la durata del contratto può essere altresì prorogata liberamente (sempre previo consenso tra le parti). In caso di fallimento non avviene automaticamente lo scioglimento del contratto. Le parti, però, possono decidere di recedere dal contratto entro sessanta giorni dietro corresponsione di un indennizzo ritenuto equo. Se le parti non dovessero trovare un accordo circa l’indennizzo, sarà il giudice delegato a dirimere la questione.
Affitto d’azienda: aspetti fiscali da conoscere
A livello fiscale, ci sono degli elementi che è importante tenere a mente quando si parla di affitto d’azienda. Sui canoni di locazione legati all’affitto di azienda non è dovuto il pagamento dell’IRAP, dal momento che non si tratta di redditi ottenuti a fronte dello svolgimento di una attività commerciale. Sono però soggetti a IRPEF, così come stabilito dall’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
Il contratto di affitto di azienda è poi soggetto a IVA ad aliquota ordinaria, ovvero del 22%. Ciò a meno che l’affittante non sia un imprenditore individuale che cede l’unica azienda in suo possesso, poiché in questo caso verrebbe meno la sua posizione IVA.
La questione dei contratti stipulati dall’affittante
Al momento della risoluzione del contratto di affitto d’azienda i contratti stipulati durante il periodo di affitto restano di proprietà dell’affittuario. Quelli stipulati precedentemente all’affitto, invece, restano di competenza dell’affittante. In questo senso vale la pena ricordare quanto disposto dall’art. 2558 c.c., applicabile in materia di affitto d’azienda: “Se non è pattuito diversamente, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale. Il terzo contraente può tuttavia recedere dal contratto entro tre mesi dalla notizia del trasferimento, se sussiste una giusta causa, salvo in questo caso la responsabilità dell’alienante. Le stesse disposizioni si applicano anche nei confronti dell’ usufruttuario e dell’ affittuario per la durata dell’usufrutto e dell’affitto“.